相続登記は義務化されましたか？期限と注意点

実家の固定資産税の通知書が届いている。

親名義の土地や建物があることは知っている。

けれど、今すぐ売る予定もなく、家族の誰かが住んでいるわけでもない。

そのような場合、相続登記はつい後回しになりがちです。

ただ、令和6年4月1日から、相続登記の申請は義務化されています。

不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があり、正当な理由がないのに申請しない場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

令和6年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記がされていない不動産は義務化の対象になります。

この場合は、原則として令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。

この記事では、相続登記の義務化について、いつまでに何を確認すればよいのかを整理します。

※本記事は、相続登記に関する一般的な説明です。個別の事情により、必要な書類や手続きの進め方は変わります。

まず確認したいのは「いつから3年か」です

相続登記の義務化で、多くの方が最初に迷うのは期限です。

「相続が起きた日から3年なのか」

「不動産があると分かった日から3年なのか」

「昔の相続も対象になるのか」

ここが曖昧なままだと、必要以上に不安になったり、逆に「うちはまだ大丈夫」と思って先送りしたりしやすくなります。

まず押さえたいのは、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をする必要があるという点です。

ただし、すべてのケースを一つの期限で考えると分かりにくくなります。

相続がいつ発生したのか。
不動産があることをいつ把握したのか。
遺産分割の話し合いがまとまっているのか。

この3つを分けて見ると、期限の考え方が整理しやすくなります。

相続登記の義務化は令和6年4月1日から始まっています

相続登記は、以前は任意の手続きでした。

そのため、親や祖父母が亡くなったあとも、不動産の名義がそのまま残っていることが少なくありませんでした。

実家に住み続けている。
固定資産税は支払っている。
売却する予定もない。

このような場合、名義変更をしないまま時間が経っていることがあります。

しかし、所有者が分からない土地が増えると、土地の管理、売却、公共事業、災害復旧などで支障が出ることがあります。

こうした所有者不明土地の問題に対応するため、令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

ここで注意したいのは、義務化後に発生した相続だけが対象ではないことです。

令和6年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記がされていない不動産も対象になります。

「昔の相続だから関係ない」と決めつけず、実家や土地の名義を一度確認しておくことが大切です。

期限は大きく2つに分けて考えます

相続登記の期限は、まず大きく2つに分けると分かりやすくなります。

1つ目は、令和6年4月1日以降に不動産を相続で取得したことを知った場合です。

もう1つ目は、令和6年4月1日より前の相続で、まだ名義変更が終わっていない場合です。

さらに、遺産分割の話し合いで不動産を取得する人が決まった場合には、その日からの期限も関係します。

順番に整理していきます。

令和6年4月1日以降に不動産を相続で取得したことを知った場合

令和6年4月1日以降に、不動産を相続で取得したことを知った場合は、その日から3年以内に相続登記をする必要があります。

たとえば、親が亡くなり、実家や土地を相続することになったと分かった場合は、その不動産について期限を確認します。

このとき大切なのは、単に日付だけを見ることではありません。

どの不動産があるのか。
誰が相続人になるのか。
誰がその不動産を引き継ぐのか。

この前提が整理できていないと、期限内に申請しようとしても途中で止まりやすくなります。

期限があるからこそ、最初に不動産と相続人を確認することが大切です。

令和6年4月1日より前の相続が残っている場合

令和6年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記がされていない不動産は義務化の対象になります。

この場合は、原則として令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。

昔の相続では、相続人が増えていたり、戸籍の収集に時間がかかったりすることがあります。

父の名義だと思っていた土地が、実は祖父母名義のままだった。
相続人の一部が遠方に住んでいる。
前の相続が終わらないまま、次の相続が起きている。

このような場合、確認だけでも時間がかかります。

期限だけを見ると「まだ少し時間がある」と感じるかもしれません。

しかし、昔の相続ほど準備に時間がかかることがあります。

早めに行動しておく方が安心です。

遺産分割で不動産を取得した場合

相続人同士の話し合いによって不動産を取得する人が決まった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記をする必要があります。

相続が始まった日だけでなく、遺産分割がまとまった日も関係することがあります。

家族で話し合いを進めている途中の場合は、いつ、何が決まったのかをメモしておくと相談時に整理しやすくなります。

口頭で合意しただけでは、法務局や金融機関の手続きで進めにくいことがあります。

誰が、どの不動産を、どのように取得するのかを、後から確認できる形にしておくことが大切です。

期限を考える前に、不動産を把握しているかを整理します

相続登記の期限を考える前に、まず確認したいのは不動産の有無です。

家族が「実家だけ」と思っていても、実際には自宅の土地、建物、私道の持分、離れた場所の土地、昔から家族で使っていた土地などが関係することがあります。

手がかりになるのは、次のような資料です。

固定資産税の通知書
権利証
登記識別情報
売買契約書
名寄帳
家に残っている不動産関係の書類

固定資産税の通知書が届いているからといって、相続登記が済んでいるとは限りません。

反対に、固定資産税の通知書だけでは見つけにくい不動産がある場合もあります。

不動産があるか分からないまま期限だけを気にしても、何から始めればよいか見えにくくなります。

まずは、亡くなった方名義の不動産がどこにあるのかを分かる範囲で整理していきましょう。

期限内に話し合いがまとまらないときの考え方

相続登記は、誰が不動産を引き継ぐかが決まってから進めるケースが多くあります。

ただ、家族の事情によっては、期限内に遺産分割の話し合いがまとまらないこともあります。

相続人が多い。
遠方に住んでいる相続人がいる。
実家を残すか売却するかで意見が分かれている。

このような場合、すぐに結論を出せないこともあります。

そのような場合に備えて、相続人申告登記という制度があります。

相続人申告登記は、自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを、期限内に登記官へ申し出ることで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度です。

ただし、相続人申告登記は、不動産の権利関係を最終的に公示するものではありません。

また、相続した不動産を売却したり、担保に入れたりする場合には、通常の相続登記が必要になります。

「話し合いがまとまらないから何もできない」と止まるのではなく、期限内にどの方法で義務に対応するかを確認しておくことが大切です。

過料は、怖がるためではなく先送りを見直すサインです

相続登記を正当な理由なく期限内にしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

過料と聞くと、不安になる方も多いと思います。

でも、この記事で一番お伝えしたいのは、過料だけを怖がることではありません。

相続登記を後回しにすると、時間が経つほど確認することが増える場合があります。

相続人が増える。
連絡先が分からなくなる。
古い戸籍を集める必要が出る。
実家を売却したいときに、名義変更が終わっておらず手続きが止まる。

こうした問題は、過料よりも家族にとって大きな負担になることがあります。

相続登記の期限は、家族を急かすためだけのものではありません。

将来の負担を増やさないために、今のうちに名義と家族関係を確認するきっかけとして考えるとよいです。

実家や土地の名義でよくある確認ポイント

相続登記の相談では、「何を確認すればよいか分からない」という段階から始まることがあります。

特に、実家や土地が関係する相続では、次のような確認が必要になることがあります。

実家の土地と建物の名義が違う
祖父母名義のままの土地がある
固定資産税の通知書に知らない土地が載っている
私道の持分があるかもしれない
遠方の土地を親が持っていた
誰が不動産を引き継ぐかまだ決まっていない
相続人の中に連絡を取りにくい方がいる

これらは、すぐに答えを出せないこともあります。

最初から完璧に整理しようとしなくても大丈夫です。

分かる資料や、気になっている点を集めておくだけでも、相談の入口になります。

不動産は、単なる名義や金額だけの問題ではありません。

実家や土地には、そこで過ごした時間、家族の思い出、これからどう扱うかという話し合いも関係します。

相続登記は、期限に対応するための手続きであると同時に、家族が迷いにくい形へ整理する機会でもあります。

相談前に分かる範囲でメモしておくこと

相談前に、すべての書類をそろえる必要はありません。

むしろ、何を集めればよいか分からない段階で相談した方が、遠回りを防げることがあります。

次のようなことを分かる範囲でメモしておくと、状況を整理しやすくなります。

亡くなった方の氏名と亡くなった日
不動産がありそうな場所
固定資産税の通知書が届いているか
不動産の名義が誰になっているか分かるか
遺言書があるか
相続人になりそうな方
誰が不動産を引き継ぐ予定か
家族で話し合いが進んでいるか
期限が近いと感じている理由

分からない項目があっても問題ありません。

大切なのは、「何が分からないのか」を見える形にすることです。

それだけでも、次に確認すべきことが分かりやすくなります。

固定資産税の通知書や不動産の所在地が分かるメモがあるだけでも、確認の手がかりになります。

迷う場合は、早めに状況を整理しましょう

相続登記の義務化は、単に「期限までに登記をする」という話だけではありません。

実家や土地の名義をそのままにしておくと、後から家族が手続きを進めるときに、相続人の確認、不動産の確認、話し合いの整理で立ち止まることがあります。

早めに確認しておくことで、家族が迷いにくい形に近づけることができます。

司法書士法人まりものわでは、相続登記について、分かる範囲の資料やメモをもとにご相談いただけます。

次のような段階でも大丈夫です。

実家の名義が、亡くなった親のままかもしれない
相続登記の期限がいつなのか分からない
家族で、誰が引き継ぐかまだ決まっていない
何から資料を集めればよいか分からない
祖父母名義のままの不動産があるかもしれない

ご家族だけで判断しようとすると、どこから進めればよいか分かりにくいことがあります。

相続登記でお困りの方は、LINE、電話、問い合わせフォームからご連絡ください。

まずは、不動産の名義、期限、家族で確認すべきことを整理するところから始めましょう。